お客様から不動産を購入したいのだけれど、建物と土地の金額がいっしょになっているため、税務上、大丈夫との質問がありました。

このような場合、注意する点をお伝えしました。

土地一括購入の建物と土地の取得価額の算定方法は

何種類かあります。

例えば、

1. 土地と建物の固定資産評価額で区分する。
2. 建物の評価額を算定し、差し引きで土地の評価額とする。
3. 土地の評価額を算定し、差し引きで建物の評価額とする。

など、いくつかあるのです。税務上、建物の取得価額を高くした方が買主が今後確定申告を行っていく上では得することとなるでしょう。というのは、建物の減価償却費が増えるため、経費に落とす金額が毎年増えるからです。そのように買主に良い形で契約書を作成してくれる業者もおります。

そのため、土地は公示価格とかけ離れていないかを注意、建物は建築価額から過去の減価償却費の合計を控除したおおよその金額とかけ離れていないか注意、することが必要です。そのため、この２点は確認したほうがよいかと考えます。

税務上と売買における不動産業者がみる収益率とは食い違うことが多く、不動産を購入する判断においては通常、税務からの視点は入ってきません。

そこで、土地の公示価格を考えてみましょう。

一般的には路線価評価額の1.25倍が公示価額に近いと言われています。しかし、地方によっては食い違いがあることも多いので、公示価額を調べることはしたほうがよいかと考えます。

建物について

毎年の確定申告には、建物を譲渡した場合、過去の取得原価が不明なときに参考とする標準的建築価額表というものが「譲渡申告のしかた」というものに記載があります。　それに沿って取得原価を計算し、そこから減価償却累計額を控除したものが売却時点の建物の取得原価、つまり現時点の時価と考えられます。この金額とかけ離れないかどうかの確認作業は必要かと考えます。

それと大きく契約金額が異なっていれば、契約金額とは異なる金額をもって申告するケースもあります。業者から見れば、買主に買ってほしいがために契約書のトータル金額はそのままにして内訳は建物金額を多くするケースも見られるので、よくよく注意が必要となるのです。